城市之光小型无人驾驶环卫车在城中村作业清扫。 受访企业供图
城市洁净是展现面貌的窗口，也是衡量市民幸福感的标尺，深圳各街道的大额投入，正是承载着市民和行业对城市环境品质的期待。2025年，是深圳自2019年探索“物管城市”模式以来的第七年，也是“街区制”城市管理改革三步走计划的收官之年，以及《深圳市推进环卫事业高质量发展三年行动计划(2023-2025)》的全面验收阶段。随着“街区制”改革与“环卫3311计划”的深入推进，全市街道层面的市容环境综合治理平台陆续建成，综合运维服务模式逐步铺开。
从“一把扫帚扫天下”到“一家企业管全域”，“物管城市”作为深圳破解超大城市治理难题的重要路径，其初衷是将一个街道视为一个“大物业”，通过引入单一市场主体统筹环卫、绿化、市容等综合运维，实现精细化治理与多元共治。
历经多年革新，在深圳74个街道中，已有至少60个街道推行“物管城市”“城市管家”或“环卫一体化”等项目。仅2025年，全市有近20个街道更换了服务企业，比例近30%，17个街道的项目年度金额突破亿元。其间，有部分早期参与者退出，亦有“新面孔”进场；有街道延续“大包大揽”的统管模式，也有街道向环卫主业回归。
这项涉及大额公共资金、备受关注的改革，在经历数年探索后，其行业表现如何?服务与需求是否精准匹配?南都“走好新时代网上群众路线大调研——与城市对话”栏目，基于公开的招投标数据，深入街道、企业一线，并邀请人大代表、城市治理专家共同研讨，旨在呈现改革进入深水区的真实图景，探寻服务优化与机制创新的可行路径。
数据透视
17个街道项目突破亿元 企业更迭率接近30%
根据公开的各街道办招投标信息，南都记者发现，全市74个街道中，目前已至少有60个街道推行“物管城市”“城市管家”或“环卫一体化”等项目。其余街道中，部分以其他形式招标，部分项目已终止，另有部分未查询到明确的招标或执行信息。2025年1月至今，全市已有近20个街道完成了服务企业的更换，比例近30%。
在项目规模方面，2025年最新招标数据显示，有17个街道的项目年度金额突破亿元。其中，龙岗区7个街道、龙华区4个街道、南山区及宝安区各有3个街道的项目金额破亿。从具体金额看，龙岗区平湖街道、宝安区西乡街道、龙岗区宝龙街道的年度合同总额分别约为1.84亿元、1.83亿元、1.77亿元，在全市范围内相对较高。
基于2025年度招标结果，在全市已推行项目的相关街道中，深业物业运营集团股份有限公司服务7个街道；深圳市金地物业管理有限公司、深圳玉禾田智慧城市运营集团有限公司及长沙中联重科环境产业有限公司均服务5个街道；深圳市华富环境有限公司则服务4个街道。
从年度合同总金额来看，当前市场份额位居前列的企业有:金地物业、玉禾田、长沙中联重科、深业物业以及深圳市龙华环境有限公司等。其中，金地物业目前所服务街道的年度合同总额约为5.1亿元，玉禾田约为4.6亿元，长沙中联重科约为4.4亿元。(注:以上统计均不含环卫一体化PPP项目)
近两年来，市场格局也发生了显著变化，企业更替较为明显，多家早期重要参与者市场份额下滑。例如，自2024年以来，北控城市环境服务集团有限公司已退出龙岗区平湖街道、坂田街道、龙岗街道及坪山区马峦街道等项目；润加物业服务(深圳)有限公司退出罗湖区南湖街道及笋岗街道等。此外，部分此前为街道提供清扫保洁服务的企业不再参与城市服务项目。
在部分企业退出的同时，不断有新企业进入市场。过去两年间，全市范围内至少有6家企业成为行业“新面孔”，包括参与龙岗区平湖街道项目的中建五局城市运营管理有限公司；服务坪山区石井街道、碧岭街道以及宝安区西乡街道的酷哇科技有限公司；中标坪山区马峦、坑梓街道项目的深圳市城市之光智慧城市服务有限公司；以及中标大鹏新区大鹏办事处项目的宜宾宜瑞汽车有限公司等。
伴随市场主体的更替，部分街道的服务内容也有变化。罗湖区多个街道从综合性的城市服务项目包，转向更加聚焦核心业务的“环卫一体化”项目。从街道办与企业签署的合同内容来看，服务范围也由涵盖环卫清扫保洁、垃圾清运、公厕管理、垃圾分类督导宣传、病媒生物防治、市政基础设施维护、城市管家服务等多项内容，聚焦到保留清扫保洁、垃圾清运、公厕管理服务等。
运营执行层面
精细化管理目标遇阻 现服务“真空”与质量“滑坡”
“物管城市”模式旨在通过一体化外包提升效率，但实践中，全域精细化管理的目标仍面临挑战。
2025年11月，有市民多次反映坂田北地铁站口存在定点乱扔垃圾问题。尽管坂田街道办回复称已联合社区、天健环卫及地铁公司清理并加强联动管控，但市民指出“清理后仍有垃圾堆积”，质疑此为“无效治理”。此类问题并非个例，在龙华区民治街道上芬社区，亦有人行道被指存在周边商户与住户随意丢弃垃圾的现象。
一位街道办负责人向南都记者指出，一体化模式下企业承担板块多、体量大，部分管理层难以全盘掌握。
深圳大学全球特大型城市治理研究院研究员袁方成认为，“‘清理—反弹’的循环反复出现，原因在于治理对象未被精准定义、协同主体责任模糊等。”
企业精细化管理、培训的不足也直接体现在一线作业层面。近日，有市民反映南山区粤海街道在上班高峰期用高压水枪作业溅湿行人，粤海街道办随后回复已要求环卫企业调整作业时段、优化方式。龙岗区布吉街道一垃圾转运站日前也被反映，其冲洗作业时产生的水汽影响过往行人。2025年3月，福田区华富街道办事处就曾因环卫公司新员工岗前培训不到位，回应过类似的“暴力清洁”投诉。据公开招投标信息，润加物业为粤海街道提供环卫服务；深圳市洁亚环保产业有限公司为华富街道提供“物业城市”服务；长沙中联重科则为布吉街道、民治街道提供“城市管家”服务。
企业更迭期间，有街道就出现企业交替时的服务衔接问题。今年，龙华建设集团下属龙华环境公司以约1.5亿元中标龙华街道项目，此前服务的深业物业同时退出该项目。在9月底交接期间，多位市民反映辖区油园新村、东华苑、共和花园等垃圾堆积无人处理持续数日，“蚊子苍蝇满天飞”，甚至“整个龙华街道的垃圾都无人清运，臭气熏天”。龙华街道办对此承认因项目处于新旧企业交接阶段，导致清运效率下降。
深圳市人大代表、深圳市物业管理学会会长曾滔指出，交接阶段的服务间断，主要源于招标合同缺乏对服务衔接的刚性约束，部分合同中权责界定模糊，导致管理闭环难以形成。有多年基层治理经验的深圳市人大代表许少琼则从实操层面分析，新企业若未提前制定进驻计划，对辖区环境不熟悉，易导致对重点难点区域预判不足、资源调配滞后。
这些现象背后，还隐藏着更深层的机制问题。有街道工作人员向南都记者透露，在缺乏直接竞争对手的“一家统包”模式下，部分中标企业主动优化服务的意愿变低。当企业中标后不愿“卷”服务，最直观的影响便是日常服务细节上的“缺位”与对一线人员管理上的“打盹”。此外，企业“自造血”空间有限，无法通过其他方式盈利反哺项目，也在一定程度上抑制了其提供更优质服务的动力。
市场主体层面
新面孔进场现“资质与能力错配” 跨界者光环下的局限
随着“物管城市”模式的推进，越来越多的“新面孔”进入城市服务领域，从早期物业服务企业到近年来的建筑央企、科技公司，跨界参与为行业带来新动力的同时，部分中标企业虽具备规模或资质优势，但其专业服务能力与城市公共空间的复杂场景需求之间存在落差。
龙岗区平湖街道在今年招标中，将原先一体化的服务拆分为“公园管养与道路绿化”“环卫服务”及“爱卫消杀”三个专业标段。街道办表示，此前模式下，中标企业虽发挥全盘兜底作用，但对公园绿化、爱卫消杀等专业服务重视不够、质效不优，存在“全而不精”的问题。拆分招标正是为了提升服务的专业化水平。袁方成指出，行政资质只是“准入门槛”，许多企业在住宅社区表现优秀，但面对城市公共区域交通流量大、环境负荷高、投诉周期短等复杂场景，往往暴露出问题。
“这在实践中往往导致了分包现象。”多位业内人士向南都记者透露，尽管合同中明令禁止，但分包、转包在实际操作中仍时有发生。一位从业多年的管理人士分析认为，“中标企业普遍具备优秀资质，但对合同中部分项目，可能因经验或人员配备不足，最终选择交由更专业的企业来具体执行。”袁方成指出，这导致服务链条拉长，责任主体模糊，出现“名义上是总包，实际作业却是另一层企业”的情况，基层监管压力增大。
针对近期入局的酷哇科技等“新面孔”，许少琼认为，这些企业具备全链条整合与经验迁移能力，可将物联网、大数据等技术适配后迁移至环卫领域。但其基层治理场景适配与协同能力、环卫专业能力仍需重点强化。
技术赋能层面
智能化催生联合投标 理想丰满现实效果有差距
在政策推动与技术演进的双重驱动下，“智能化”正成为深圳城市服务改革的重要方向。
2024年11月，坪山区石井街道推出全市首个街道级全域全时全场景人工智能环卫项目，尝试实现智能保洁全覆盖。科技企业如酷哇科技、城市之光等也积极参与宝安西乡、坪山坑梓等街道项目，推动“环卫服务企业+科技公司”联合体模式的发展。酷哇科技相关负责人表示，深圳政策环境支持人工智能在环卫场景的探索。
城市之光相关负责人向南都记者表示，其小型无人驾驶环卫车让背街小巷的保洁时效提升约60%，有效弥补传统作业盲区。“智能化并不代表替代人工”，该负责人强调，环卫工平均年龄在50岁左右，智能设备是为给其减负提质。
然而，技术在实际落地中遭遇多重现实瓶颈。许少琼指出，“部分早期开发的道路不满足智能扫地机对宽敞、畅通、平整的要求，设备较难发挥。”在龙岗街道，由深圳玉意环保与深圳润高智慧组成的联合体中标后，有项目参与人士透露，尽管要求配备智能化设备，但因“街道情况复杂、场地条件不成熟、应用场景有限”，目前实际落地效果与预期存在差距。
行业战略层面
回归环卫“主业” 部分企业调整业务布局
随着“物管城市”改革进入深水区，部分早期参与企业陆续退出，与此同时，多个街道的服务内容也从“大包大揽”向环卫主业回调，反映出当前模式下服务边界、成本压力与考核机制之间的现实张力。
一批早期重要参与者陆续退出多个街道项目。近年，北控城市服务退出龙岗区平湖、坂田及龙岗街道；润加物业结束与罗湖区南湖、笋岗街道的合作。南都记者多方获悉，上述企业退出均“基于整体战略规划和业务布局调整”。有接近项目的人士指出，服务范围的收缩与项目经费的调控，直接影响部分企业的参与意愿。
以罗湖为例，南湖、笋岗、桂园等街道在2022年招标时仍使用“物管城市”项目名称，服务内容涵盖环卫、消杀、市政维护、城市管家等多项内容；而本轮招标已统一改为“环卫一体化项目”，范围聚焦于清扫保洁、垃圾清运、公厕管理等。
这种“回归主业”的调整被视为务实之举。许少琼认为，从“全面包揽”到“聚焦核心”符合城市管理精细化的发展规律，有助于降本增效、夯实核心基础。
值得注意的是，企业在服务范围收缩背景下做出的战略调整，也受到整体项目经费与市场竞争态势的影响。多位受访者提到，随着城市治理标准提高，“物管城市”综合服务模式的运营成本逐渐增加，企业在资源有限的情况下，更倾向于将精力投入核心业务领域，以实现可持续运营。
破局
四大维度建言
从“机制推广”迈向“质量提升”
针对实践中浮现的四大维度挑战，深圳市人大代表及城市治理专家聚焦核心痛点，开出系统性治理“良方”，为改革从“机制推广”迈向“质量提升”提供路径。
针对“精细化管理难”:构建可持续的监管与制度闭环
为破解服务“真空”与质量“滑坡”难题，实现真正的精细化管理，“核心在于构建清晰、可操作的制度体系。”曾滔提出加快专门立法进程、完善协同治理机制、推动智能工具与治理场景深度融合、健全社会监督与政府监管协同机制等多项建议。
“以制度兜底保障服务连续性，以数字赋能推动精准治理，以组织协同实现多元共治。”袁方成建议，在制度层面强化合同与政策的刚性约束；在技术层面推动数字赋能向“行为治理”与“场景治理”延伸；在组织层面构建跨部门的联合指挥与参与型共治体系。他提出建立“反弹指数”，将高发点位的复发率纳入绩效考核，倒逼企业进行源头治理。同时，通过建立更严格的信用约束机制，让企业的服务质量与未来投标资格直接挂钩，实现责任可倒查、风险可追溯。
许少琼则从厘清权责边界、强化激励约束刚性两方面指出，应制定精准权责清单，消除责任模糊地带。
针对“资质与能力错配”:引导企业补齐基层治理能力短板
面对市场主体“资质与能力错配”的困局，专家认为，关键在于引导企业，特别是新入局的跨界者，真正理解和融入基层治理逻辑。
招标环节更重“专业匹配度”。曾滔建议，招标应进一步强化公平透明，更注重企业的专业资质与服务经验，通过科学的竞争机制选拔真正具备履约能力的服务方。
袁方成认为，跨界企业要真正融入基层，必须补齐三项能力:一是“理解基层”的能力，使技术方案与一线人员的工作逻辑相匹配；二是“制度适配”的能力，帮助街道将技术成果转化为可执行的考核体系与流程规范；三是“场景共建”的能力，与政府共同识别痛点、定义需求，在真实场景中迭代，从提供技术转向提供治理能力。
针对“技术应用与场景脱节”:推动智能化从“炫技”走向“赋能”
为解决智能设备“建而难用”或“空转”的问题，智能化应用必须紧密围绕治理核心痛点，并充分考虑基层的实操可行性。
政策设计强调“精准”与“适配”。袁方成指出，政策应引导技术围绕“环卫指数提升、问题闭环缩短、资源配置优化”三大主链条部署，而非展示式功能。他特别强调，政策需重视技术与基层人员实操能力的衔接，从制度上要求供应商提供一线可用、一线好用、一线愿用的系统，避免因技术门槛过高导致“系统空转”。
创造应用条件，推行人机协同。许少琼建议双管齐下:一方面为技术应用优化道路等基础条件；另一方面可通过补贴鼓励应用智能设备，“先在小范围高频痛点场景做示范，成熟后再推广；明确人机分工，技术处理重复性工作，人员负责操作设备和处置复杂情况；并通过落实责任分工机制保障效果。”
针对“战略回调与主业聚焦”:理性看待服务内涵“瘦身”
对于行业出现的服务范围收缩现象，专家认为这是一种务实的战略聚焦，但需在“专业化深耕”与“综合协同”之间取得平衡。“聚焦核心业务的‘环卫一体化’，是一种治理边界与能力匹配的回调。积极面在于专业化深耕有利于提质控险，责任边界清晰，协同成本降低；风险在于综合协同弱化，跨模块接口可能裂解。”袁方成建议，未来优化方向应是“专业化运营+综合化指挥”的混合模式，即环卫核心业务稳定运行，同时通过平台化整合实现跨模块协同。
南都调研 总第862期
监制:刘岸然 谢江涛
策划:任笑一
统筹:陈璐璐 刘晨
采写:南都记者 刘正方 乔锐 蔡诗妍 廖静文
实习生 温诗仪
设计:虢娟
